Autoritățile fiscale au publicat noua metodă de calcul a impozitului pe veniturile din închirierea locuințelor, cu aplicare începând din anul 2026. Cea mai importantă schimbare constă în baza de impozitare: taxa de 10% nu se mai aplică direct asupra sumelor încasate, ci asupra venitului net anual, obținut după deducerea unei cheltuieli forfetare egale cu 30% din venitul brut. Modificarea urmărește o mai mare claritate și o aplicare uniformă a acestor obligații fiscale pe întreg teritoriul țării.
Schimbarea acestei metodologii vine ca urmare a necesității de a alinia calculele la standardele europene și de a reduce discrepanțele în modul în care proprietarii declară veniturile din chirii. Până acum, interpretările diverse și absența unor ghiduri clare au condus la situații în care unii proprietari declarau integral veniturile, în timp ce alții aplicau deduceri diferite. Noua regulă elimină ambiguitatea și stabilește un singur mod de calcul, valabil pentru toți proprietarii de locuințe închiriate, indiferent de valoarea chiriei sau de numărul de contracte.
Conform noilor prevederi, venitul brut reprezintă totalul sumelor încasate din chirii într-un an fiscal, inclusiv orice sume primite pentru utilități dacă acestea sunt încasate în nume propriu de proprietar. Din această sumă se scade cheltuiala forfetară de 30%, obținând venitul net. Abia după aceasta se calculează impozitul de 10%. Formula matematică este simplă: impozit anual egal cu 10% din diferența dintre venitul brut și 30% din venitul brut. Pentru a ilustra cu cifre concrete, un proprietar cu venit anual de 12.000 lei din chirii va deduce 3.600 lei, rezultând un venit net de 8.400 lei, asupra căruia se calculează impozitul de 840 lei pe an. În cazul unui venit mai mare, de 24.000 lei, cheltuiala forfetară este de 7.200 lei, venitul net ajunge la 16.800 lei, iar impozitul anual se ridică la 1.680 lei.
Cei care nu declară corect aceste venituri se expun unor consecințe grave. Autoritățile fiscale pot identifica veniturile nedeclarate prin diverse metode și stabilesc impozitul datorat retroactiv, aplicând automat cheltuiala forfetară prevăzută de lege. Pe lângă impozitul principal, proprietarii pot fi obligați să plătească dobânzi de întârziere calculate până la data achitării și penalități de 0,08% pe fiecare zi de întârziere pentru nedeclararea contractului. Aceste penalități se acumulează și pot genera sume substanțiale pentru cei care nu își regulează situația la timp.
Calcul și declarații: cum să te protejezi de probleme cu fisc
Pentru proprietarii cu mai multe locuințe închiriate sau care modifică valoarea chiriei în cursul unui an, impozitul se calculează cumulat, pe baza tuturor sumelor efectiv încasate, raportate la perioadele reale în care funcționau contractele. Situațiile speciale necesită o documentare atentă și o evidență clară a fiecărui contract și a termenelor în care acesta a fost activ. Păstrarea unei evidențe meticulos a încasărilor și a documentelor contractuale este esențială pentru aplicarea corectă a formulei de calcul și pentru evitarea unor controale fiscale neașteptate.
Specialiștii recomandă proprietarilor să încheie contractul de închiriere în formă scrisă și să-l înregistreze la timp la autoritățile competente. O evidență clară și actualizată a sumelor încasate, ținută pe toată perioada contractului, oferă protecție în caz de control. În situații de neclaritate privind aplicarea formulei sau interpretarea obligațiilor fiscale, consultarea unui specialist fiscal sau verificarea ghidurilor actualizate publicate de autoritățile fiscale înainte de depunerea declarațiilor poate scuti proprietarii de costuri suplimentare și de complicații administrative pe termen lung.
