Ce trebuie să știe cei care au construit pe propriile terenuri fără autorizație de construire sau cu încălcarea ei

in ExtraNews de

Necesitatea de a avea o autorizație de construire și de a respecta prevederile sale e esențială pentru intabularea dreptului de proprietate asupra construcției la Cartea Funciară, potrivit legislației construcțiilor. Iar intabularea e esențială pentru cine vrea să dispună apoi de construcția respectivă (s-o vândă, de exemplu).

Exemplele celor care construiesc fără autorizație nu sunt cazuri izolate în România, iar o recentă decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție (ICCJ) a tranșat o chestiune pe care toți cei care se află în situație de nelegalitate pe legislația construcțiilor trebuie să o cunoască.

ICCJ a dat de curând o decizie cu efecte importante pentru domeniul construcțiilor prin faptul că a dezaprobat dobândirea prin accesiune artificială imobiliară, pe cale judiciară, a dreptului de proprietate asupra construcțiilor ridicate pe propriile terenuri de către cei care nu au obținut autorizație de construire pentru lucrările ridicate.

Concluzia Curții a fost fermă: nu pot fi ocolite cerințele din legislația construcțiilor prin recurgerea la mecanismul accesiunii. Legea nr. 50/1991 impune obținerea autorizației pentru multe tipuri de lucrări și prevede, în același timp, chiar și lista lucrărilor pentru care autorizația nu e necesară. Necunoașterea legii, ca principiu, nu poate fi invocată. Cine construiește nu o poate face după propriile reguli, ci după cele trasate pentru toată lumea, de către stat.

Problema construirii fără autorizație nu este izolată în România. În special în mediul rural, oamenii ridică adesea pe propriile terenuri construcții pentru care nici măcar nu încearcă să facă rost de anumite hârtii. Se întâmplă însă și în zonele urbane.

Problema lipsei autorizației (și a nerespectării ei, în egală măsură), fără să intrăm în zona sancțiunilor ș.a.m.d., e dată de faptul că cel care e proprietar de fapt pe lucrarea respectivă nu poate să-și contureze dreptul și la Cartea Funciară. Astfel, fără intabularea în registrul de publicitate, el nu va putea dispune ca proprietar de acea construcție.

„Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unui certificat de atestare a edificării construcției, eliberate de autoritatea administrației publice locale competentă, care să confirme situația juridică actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale”, scrie în Legea nr. 50/1991.

Sunt cei care au construit până acum fără autorizație într-o situație fără ieșire? Nu chiar. Înalta Curte, în Decizia nr. 13/2019, sublinia care sunt soluțiile pentru cei care au construit fără autorizație, distingând în funcție de momentul când au fost ridicate construcțiile.

Pe de o parte, cei care au construit înainte de 1 august 2001, pot să intabuleze la Cartea Funciară dreptul de proprietate asupra construcției ridicate în lipsa autorizației în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.

Pe de altă parte, cei care au construit după 1 august 2001, fără autorizație sau cu nerespectarea ei, sau care nu au făcut recepția la terminarea lucrărilor, își pot intabula dreptul de proprietate numai după ce îndeplinesc cerințele legislației construcțiilor. Abia apoi, cu autorizația obținută (și respectată) și după recepția lucrărilor, cu toate hârtiile în ordine, se va putea face intabularea fără probleme.

Posibilitatea de a obține aceste documente ulterior nu este exclusă de legislație. Într-un material viitor, vă vom prezenta și ce presupune să obții aceste documente ulterior ridicării construcției și care sunt riscurile asumate.

În orice caz, ca urmare a recentei decizii ICCJ, niciun proprietar de teren care ridică pe terenul său o construcție cu lipsa ori nerespectarea autorizației nu mai poate să câștige în instanță dreptul de a-și intabula apoi acea construcție la Cartea Funciară, bazat pe accesiunea imobiliară artificială.